5. Juni 2019

Mit Nachtragsforderungen praktisch und rechtssicher umgehen

Kein Bauabschnitt wird so realisiert, wie er ursprünglich geplant und angeboten wurde. Für Auftragnehmer ist dies jedoch mit erheblichen Risiken verbunden. Denn nicht jede Mehrleistung lässt sich ohne Weiteres nachberechnen.

Ein Beispiel: Für ein neues repräsentatives Hotel sind Bäder mit hochwertigen Armaturen geplant und angefragt. Der Auftragnehmer kalkuliert und bietet Armaturen eines bekannten Markenherstellers an. Da er auf Mengenrabatt hofft, orientiert er sich am oberen Durchschnittspreis. Welche Armatur gewählt wird, kann der Auftraggeber laut Angebot frei wählen. Von diesem Recht nimmt dieser auch Gebrauch und verlangt während der Bauzeit verschiedene Armaturen. Er begründet das damit, dass die Hotelzimmer jeweils unter einem anderen Motto stehen. Dies führt dazu, dass die Armaturen im Einkauf erheblich teurer sind, als ursprünglich geplant. Der Bauverantwortliche möchte nachkalkulieren, doch der Auftraggeber akzeptiert dies nicht. Er beruft sich auf die Leistungsbeschreibung im Angebot und zieht vor Gericht.
Dieses Szenario ist typisch dafür, dass es am Bau immer wieder zu Überraschungen und Abweichungen kommt. Und es zeigt zudem, dass die Rechtslage nicht immer so eindeutig ist, wie man allgemein glaubt. Denn laut BGH hätte der Bieter damit rechnen müssen, dass bei einem repräsentativen Objekt ausgefallene Armaturen gewünscht werden – zumindest dann, wenn ein gehobener Standard gewünscht wird.

Je globaler die Angaben, umso weniger Nachträge
Wer in einem solchen Fall Recht bekommt, hängt nun von Details ab. Denn bei einer Prüfung der Leistungsvereinbarung sind auch die Randbedingungen zu prüfen. Bieten sie Interpretationsspielraum, so darf keineswegs nur die billigere Lösung kalkuliert werden. Wer hier sicher gehen will, sollte den Auftraggeber fragen und die Anforderungen eindeutig klären.
Anders sieht es aus, wenn die Angaben bewusst global und unbestimmt gehalten wurden. Denn in diesem Fall nimmt der Auftraggeber bewusst in Kauf, dass die kalkulatorische Erfassung des Bau-Solls risikobehaftet ist. Der Auftragnehmer hingegen sollte dieses Risiko kennen und einschätzen können – lässt er sich darauf ein, ist das sein Problem. Hier sagt der BGH ganz klar: Je globaler und detailärmer die Angaben zum Bau-Soll sind, desto weniger Abweichungsfälle und damit Nachträge kann es geben.
Armaturen sind dabei nur einer von unzähligen Stolpersteinen, die zu Nachtragskalkulation, Bauzeitverzögerungen und Vergütungsansprüchen führen können. Mehr- und Mindermengen, Änderungen des Bauentwurfs, zusätzliche Leistungen oder auch die Eigenmacht des Auftragnehmers sind hier weitere Stichpunkte. Auch neue Ideen des Eigentümers, unvorhersehbare Verzögerungen, schlechter Baugrund und viele weitere Faktoren sorgen dafür, dass ein Bauvorhaben eigentlich nie so durchgeführt wird, wie es ursprünglich geplant war.

Frühzeitig an mögliche Nachträge denken – und entsprechend handeln
Um in diesen und anderen Fällen Ansprüche später rechtssicher einfordern zu können, haben Auftragnehmer rechtliche Handlungsspielräume, aber auch Pflichten, wie beispielswiese Dokumentationen, Bautagebücher und Anzeigepflichten. Zusammen mit den rechtlichen Rahmenbedingungen, wie Baurecht, Bürgerliches Gesetzbuch sowie die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, sollen die finanziellen Risiken minimiert werden. Sie bilden auch die Grundlage für eine rechtlich einwandfrei durchgeführte Nachtragsberechnung, die sowohl vom Auftraggeber als auch vom Gericht im Zweifel akzeptiert werden muss.
Noch besser ist es natürlich, es erst gar nicht zu Streitigkeiten über Nachforderungen kommen zu lassen. Auch hierfür können Auftragnehmer einiges tun. Beispielsweise, indem globale und unbestimmte Bauvorgaben nicht einfach akzeptiert, sondern hinterfragt werden. Denn je genauer der Auftragnehmer weiß, was sich der Eigentümer wünscht und vorstellt, umso besser kann er kalkulieren, aber auch im Vorfeld beraten. Auch widersprüchliche, unvollständige, lückenhafte Leistungsbeschreibungen sollten nicht einfach akzeptiert und möglichst günstig kalkuliert werden, um den Auftrag zu erhalten. Der Gedanke, man könne ja noch nachkalkulieren, stimmt nämlich nicht immer. Zudem hilft die eindeutige Klärung dabei, Überraschungen während des Baus zu reduzieren. Auch das kann bereits dazu beitragen, Bauzeitverzögerungen zu vermeiden.

Seminartipp: Mit Bauzeitverzögerungen und Nachtragsforderungen praktisch und rechtssicher umgehen
Die BauProjektManagement Seminare GmbH (BPM) bietet regelmäßig Seminare zum Thema Nachtragskalkulation und Nachtragsforderungen an. Darin vermittelt der Referent rechtssicheres Wissen praxisnah und verständlich. Anhand von Beispielen wird veranschaulicht, wie Nachträge rechtssicher kalkuliert und nachgewiesen werden können. Teilnehmer erhalten zudem Wissen zu durch Bauablaufstörungen verursachten Kosten- und Vergütungsansprüchen und profitieren von den Tipps des Referenten zu den Pflichten und Aufgaben (Bautagebuch, Dokumentation, Anzeigepflicht etc.) von Auftraggeber und Auftragnehmer.

Die nächsten Seminare finden statt am

• Donnerstag, 23. Mai 2019 in Frankfurt,
• Mittwoch, 5. Juni 2019 in Hamburg.

Informationen und Anmeldung unter www.bpm-seminare.de

3 Fragen an …
Christian D. Esch LL.M., Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

IKZ-FACHPLANER: Herr Esch, was sind aus Ihrer Erfahrung heraus die häufigsten Gründe für Nachträge?
Christian D. Esch: Nachträge entstehen aus zwei Gründen: einerseits aus schlechter Planung, andererseits aus geänderten Bedürfnissen. Wenn die Planer das Bauvorhaben in Ruhe planen und ausschreiben und dann keine neuen Bedürfnisse entstehen, ist das Potenzial für Nachträge gering. Auch wenn es durchaus Architekten und Fachplaner gibt, die es nicht schaffen, ordentlich zu planen, ist dies doch eher die Ausnahme. Viel häufiger führen eng getaktete Zeitpläne dazu, dass die Planung und schnell entworfene Leistungsverzeichnisse an die Unternehmen verschickt werden. In diesen Fällen droht häufig Ungemach, wenn die Unternehmer feststellen, dass hier Lücken entstanden sind. Mindestens ebenso häufig ändern sich aber die Bedürfnisse des Auftraggebers während der Bauphase, weil etwa neue Mieter gefunden wurden, die andere Bedürfnisse haben.

IKZ-FACHPLANER: Welche Handlungsspielräume haben Auftragnehmer in solchen Fällen?
Christian D. Esch: Der Handlungsspielraum des Auftraggebers nach Beauftragung der Bauleistungen ist minimal. Wenn erst einmal ein Vertrag geschlossen wurde, stellt dieser den Leistungsgegenstand dar und kann nur im Einverständnis und dann eben normalerweise gegen Entgelt geändert werden.

IKZ-FACHPLANER: Wie können Auftragnehmer sicherstellen, dass sie nicht auf ihren Mehrkosten sitzen bleiben?
Christian D. Esch: Dass Mehrkosten einen Fehler anderer ausführender Unternehmen oder eines Planes zugeordnet werden können, stellt in unserer Praxis nicht unbedingt den Regelfall dar. Letztendlich kann ein Auftraggeber Kostensteigerungen nur dadurch vermeiden, dass er das Bauvorhaben von seinen Planern sorgfältig und mit der dafür notwendigen Zeit planen lässt. Ansonsten sollte er sich davor hüten, unüberlegt Änderungen anzufordern.

Tipps für erfolgreiche Nachtragskalkulation

1. Regelmäßiger Vergleich von Bau-Soll mit Bau-Ist
Von Beginn an sollten die Ausführungspläne und die Anweisungen des Auftraggebers konsequent mit dem Vertrag abgeglichen werden, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen.

2. Zeitnahe Ankündigung von Nachträgen
Wer Abweichungen frühzeitig feststellt, kann und sollte diese zeitnah  kommunizieren – diese Transparenz hilft dabei, Nachtragskalkulationen mit weniger Ärger durchzusetzen.

3. Kommunikation mit den Mitarbeitern
Bauabweichungen werden nicht immer auf höchster Ebene diskutiert, sondern geschehen oft im direkten Dialog mit Mitarbeitern, beispielsweise dem Polier. Sensibilisieren Sie Ihre Mitarbeiter für das Thema und sprechen Sie regelmäßig mit ihnen, um informiert und damit handlungsfähig zu bleiben.